STUDIO LEGALE FORNENGO GERMANETTI
STUDIO LEGALE FORNENGO GERMANETTI

Compravendita

Obbligazioni del venditore: quali sono?

 

Il venditore ha l'obbligo di garantire il compratore dall'evizione, cioè dal rischio che un terzo possa vantare dei diritti sulla cosa venduta o agire con successo contro il medesimo per rivendicare la proprietà.
Il venditore deve altresì garantire il compratore dai vizi occulti, cioè vizi materiali della cosa che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore: deve trattarsi di vizi non conosciuti dal compratore o che il medesimo non avrebbe potuto conoscere al momento della conclusione del contratto.
Il venditore deve, inoltre, consegnare il bene oggetto della vendita al compratore, tenendo conto del fatto che l'effetto del trasferimento della proprietà si verifica con la sola manifestazione del consenso delle parti (il contratto di compravendita vendita è consensuale ad effetti reali).
Nel caso in cui la compravendita abbia ad oggetto beni indicati solo nel genere, il trasferimento della proprietà ha luogo solo nel momento in cui i beni vengono individuati; in questo caso l'ulteriore obbligazione del venditore è quella di “far acquistare la proprietà della cosa o del diritto se l'acquisto non è effetto immediato del contratto" (art. 1476, n. 2, c.c.).
Sul punto si richiama una sentenza che ha fatto storia: "in tema di compravendita, la stessa legge (artt. 1476 e 1498 c.c.) elenca le obbligazioni del venditore e quelle del compratore, ma niente esclude, vertendosi in materia contrattuale e quindi rimessa all'autonomia delle parti, che queste stipulino e deducano nel sinallagma contrattuale altre obbligazioni, con aggravio delle dovute, rispettive prestazioni, nel qual caso spetta al giudice del merito accertare l'effettiva incidenza nell'economia contrattuale di tali obbligazioni aggiuntive, la mancata realizzazione delle quali (e non solo delle cosiddette " obbligazioni principali " ex art. 1476 e 1498 citati) può rivestire gravità sufficiente ad incidere sulla vita del rapporto" (Corte di Cassazione, Sez. II, 21 luglio 1983 n. 5032).

 

Vizi occulti o mancanza di qualità: quale termine devo osservare per denunciarli?

 

La denuncia dei vizi occulti deve essere effettuata a pena di decadenza entro otto giorni dalla scoperta, salvo che il contratto non disponga diversamente.
Di fondamentale importanza è il fatto che la denuncia non è necessaria nell’ipotesi in cui il venditore abbia riconosciuto l'esistenza dei vizi.
Per quanto riguarda il dies a quo, ossia il momento da cui decorre il termine decadenziale, la giurisprudenza insegna che "in materia di denunzia dei vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c., pur dovendosi, di regola, distinguere tra vizi apparenti ed occulti - là dove per i primi detto termine decorre dalla consegna della cosa, mentre per i secondi dal momento in cui essi sono riconoscibili per il compratore - occorre comunque che il "dies a quo" si faccia risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto" (Corte di Cassazione, Sez. II, 10 marzo 2011 n. 5732).
Effettuata in modo tempestivo la denuncia, il compratore ha un termine di prescrizione di un anno per far valere in giudizio la garanzia (art. 1495 c.c.).
In ultimo, nell'ipotesi in cui la cosa difetti delle qualità essenziali per assolvere alla sua funzione o manchi delle qualità minimali necessarie per un qualunque utile impiego "si ha consegna di "aliud pro alio" che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento, ai sensi dell'art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta" (Corte di Cassazione, Sez. II, 18 maggio 2011 n. 10916).

 

Ho comprato un bene che presenta dei vizi, cosa posso fare?

 

In presenza di vizi della cosa, il compratore può esercitare due azioni: l'azione redibitoria, con la quale domanda la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo versato (deve, però, essere restituito il bene viziato oggetto delle vendita al venditore), oppure l'azione estimatoria, con la quale domanda la riduzione del prezzo.
Le due azioni sono alternative, atteso che "l'azione redibitoria e l'azione estimatoria o quanti minoris - essendo incompatibili tra loro, in quanto l'una mira alla risoluzione e l'altra alla manutenzione del contratto, sia pure condizionatamente ad una riduzione del prezzo, rapportata alla minore utilità o al minor valore della cosa - importano un concorso elettivo spettando per la difesa del medesimo diritto, in maniera che l'esercizio dell'una impedisca in tutto o in parte l'esercizio dell'altra, donde l'irrevocabilità della scelta fatta con la domanda giudiziale e la conseguente impossibilità di proporre entrambe le suddette azioni, l'una subordinata all'altra, per la mancanza di uno ius variandi anche nei limiti di cui all'art. 1453 cod. civ." (Corte di Cassazione, Sez. II, 19 luglio 1983 n. 4980).
In ogni caso il compratore può chiedere il risarcimento dei danni subiti se il venditore non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa venduta (art. 1494 c.c.)
Nel caso di beni di consumo, il consumatore è inteso come persona fisica che acquista il bene per il consumo o l'utilizzazione propria, e non per produrre altri beni o servino nell'esercizio di un attività imprenditoriale o commerciale; in tali casi è prevista la tutela specifica di cui al Codice del consumo: "in caso di difetto di conformità, il consumatore ha diritto al ripristino, senza spese, della conformità del bene mediante riparazione o sostituzione, a norma dei commi terzo, quarto, quinto e sesto, ovvero ad una riduzione adeguata del prezzo o alla risoluzione del contratto, conformemente ai commi settimo, ottavo e nono".

 

Vendita di cose future: è possibile?

 

La vendita di cose future è possibile ed è disciplinata dall'art. 1472 c.c..
Questo contratto è utilizzato per la vendita di cose che non esistono al momento della conclusione del contratto, ma che probabilmente verranno ad esistenza in futuro, (ad esempio i frutti di un frutteto o l'appartamento da edificare).
In tal caso la proprietà si trasferisce in capo al compratore solo nel momento in cui la cosa viene ad esistenza, e l'art. 1472 c.c. specifica che, se si tratta di alberi, la proprietà si acquista nel momento in cui vengono tagliati, mentre, se si tratta di frutti, quando questi ultimi vengono separati dalla pianta.
Ora, nell'eventualità in cui le cose non vengano ad esistenza la giurisprudenza non lascia adito ad altre interpretazioni dell'istituto giuridico diverse dalla seguente: "nell'ipotesi di emptio spei speratae, a norma dell'art. 1472 , comma 2, c.c., la vendita è soggetta alla condicio iuris della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell'oggetto" (Corte di Cassazione, Sez. II, 30 giugno 2011 n. 14461).
Purtuttavia le parti possono convenire l'aleatorietà del contratto e, in questo caso, il contratto è valido ed efficace anche se la cosa non viene ad esistenza; pertanto, se il compratore ha pagato il prezzo, non potrà ottenere la restituzione. Viceversa, se le parti non hanno voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza (come su ricordato).

 

Bene altrui: posso venderlo?

 



La vendita di cosa altrui è prevista dall'art. 1478 c.c. ed è una forma contrattuale utilizzata per la vendita di beni che non appartengono al venditore al momento della conclusione del contratto.
Ad insegnamento della Cassazione, "nel caso di vendita di cosa altrui, l'obbligo posto a carico del venditore di procurare al compratore l'acquisto della proprietà della cosa può essere adempiuto sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte sua, con l'automatico trapasso al compratore, sia mediante vendita diretta della cosa stessa dal terzo al compratore, purché tale trasferimento abbia luogo in conseguenza di una attività svolta dallo stesso venditore nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario e che quest'ultimo manifesti, in modo chiaro e inequivoco, la volontà di vendere il bene al compratore" (Corte di Cassazione, Sez. II, 26 giugno 2006 n. 14751).
L'effetto del trasferimento della proprietà in capo al compratore si verifica solamente nel momento in cui il venditore acquista la proprietà della cosa, senza che sia necessario stipulare un ulteriore contratto di vendita per trasferirne la proprietà dal venditore al compratore.
Il venditore, in questo caso, assume l'obbligazione di procurarsi la proprietà della cosa, assumendosi così la responsabilità dell'inadempimento, il quale si verificherà se non riuscirà a procurarsela nel termine convenuto.
Occorre precisare che, nell’ipotesi in cui il compratore fosse stato a conoscenza dell'altruità della cosa al momento della conclusione del contratto, potrà per certo chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno per inadempimento, ma solo successivamente alla scadenza del termine fissato per l’acquisto della proprietà; per converso, se non ne fosse stato conoscenza potrà domandare la risoluzione immediatamente, una volta scoperto che gli è stata venduta una cosa che non appartiene al venditore.

 

Vendita con patto di riscatto: cos’è?

 

La vendita di beni mobili o immobili può essere conclusa con patto di riscatto: il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo (art. 1500 c.c.).
Ancora più chiaramente "la clausola di riscatto, apposta ad un contratto di vendita, è una condizione risolutiva potestativa, a mezzo della quale il venditore si riserva il diritto di risolvere il contratto entro un tempo determinato, così automaticamente riacquistando la proprietà del bene contro restituzione del prezzo e rimborso delle spese" (Corte di Cassazione, Sez. Trib., 18 novembre 2011 n. 24252).
In particolare, nel caso di vendita di beni mobili, il termine per il riscatto non può essere maggiore di due anni, mentre nel caso di vendita di beni immobili il termine sarà di cinque anni.
Il patto di riscatto genera un diritto potestativo per il venditore, il quale può esercitarlo nei termini innanzi indicati con un suo atto unilaterale producente l'effetto giuridico della retrocessione della proprietà.
Il patto di riscatto, inoltre, crea un vincolo reale sulla cosa venduta e, pertanto, anche se il primo acquirente dovesse rivendere il bene, il primo venditore potrà esercitare il riscatto anche nei confronti del terzo acquirente (nel caso di beni immobili il patto di riscatto dovrà essere stato trascritto alla Conservatoria dei registri immobiliari).
Il venditore che esercita il diritto di riscatto riacquista la proprietà libera da pesi o ipoteche, eventualmente costituite successivamente alla stipulazione del patto di riscatto regolarmente trascritto.

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